青哥講野, 其實都幾有POINT既!!!!

小瑟

(2011年02月18日) 自3個月前政府推出額外印花稅政策後，短期轉讓已不可能有利可圖，樓市已不見有炒家活動。可惜，樓價卻沒有因此而回落，反而節節上升。 起初，人們懷疑能最快地反映樓價變化的中原城市領先指數搞錯了，不然怎會出現沒有炒家樓價照升的現象？但隨著高價成交的案例不斷出現，人們不得不承認，不是中原領先指數錯了，而是自己主觀預期錯了。 事實上，春節一過，樓市旋即活躍起來，而且造價升得比假期前還要急，不少屋邨都創了97後的紀錄，有些屋邨，甚至破了歷史高位。期望新措施推出⋯⋯後會有平樓買的用家，可能又要失望了。 在新措施推出之前，社會上有很多人都以為樓價是給炒家炒高的，只要能有效地打擊炒家，樓市就能恢復健康，樓價亦會恢復至合理水平。但新措施推出後的樓市表現，恰恰證明樓市不是被炒起的，而是供求失衡的結果。

炒風的出現是因為炒家看到樓價會升；先要出現樓價上升的客觀條件，才能吸引炒家入市。我們不應倒果為因。 如果炒家真有把樓價炒高的能耐，美國聯儲局應重金招聘香港的炒家去美國救市，何必搞量化寬鬆，累到全球金融市場大亂。現實是炒家只能乘勢興風作浪，卻不是決定市場趨向的基本因素。

導致近年本港樓市上升的基本因素有兩項：其一是勾地政策的缺失令市場的供應嚴重不足；其二是本港的樓市新增了一批實力比香港人還要強的內地投資者。 土地供應不足的問題，政府已著手加以解決。來年的土地供應，可望增至能達3萬個單位。但要等這些單位落成，起碼是三五年後的事，遠水不能救近火，對樓市的即時降溫作用不大。 至於從內地來的投資者，香港現時沒有機制可以隔絕他們。香港作為國際金融中心，不可能限制資金流動，亦不能規定來港的資金只准買股票，買名牌，唯獨不准買樓。香港能做的，只是不准以買樓作為投資移民的條件。但是，當一個買了香港股票的內地投資者成了香港人之後，難道他不用在香港有個居所？無論他是租是買，都會增加香港的住屋需求。

近年，大陸富起來的人很多，而且富得比香港人快。他們不但有錢買樓自住，還有錢買樓收租，甚至買樓後任其空置。這種情況已令香港的新一代根本沒法與內地客競爭。政府若是拿不出具體方法，在置業方面為香港人隔開內地客的競爭，香港的年輕人根本沒法自行解決置業安居的問題，而社會也會因而沒法達至和諧。

ming

而家大陸人落香港買樓 都係買豪宅收租 長線投資

小瑟

總之香港樓想平.....真係好難呢~
難為我朋友仲話要等佢跌10-20%先買樓....佢話下年一定會加息, 到時就會跌!!!!
我自己就唔係咁睇勒~~~

ming

息就加硬 不過我覺得樓價就唔會點跌呢

小瑟

加硬咁肯定, 點解呢???

kalok6

供應足唔足其實係邊個控制架?!

kalok6

總之香港樓想平.....真係好難呢~
難為我朋友仲話要等佢跌10-20%先買樓....佢話下年一定會加息, 到時就會跌! ...
小瑟 發表於 2011-2-18 13:44

專家講過加息唔代表樓價會跌.........

小瑟

我都係聽專家講, 好似息月加, 樓月升!!!

wil-wil

大家認為今年樓市會跌嗎? 如果放返層樓租住先有數為嗎?

ricoy288

大家認為今年樓市會跌嗎? 如果放返層樓租住先有數為嗎?
wil-wil 發表於 2011-2-18 16:18

我近排都有睇樓，最終都係決定等下先.
我嘜都唔識，唔係讀經濟，唔係地產經紀, 而我就甘睇，

之後2年，樓價應該都係會升，而通脹就一定開始左，
點對抗通脹，以前D人就話買磚頭，但係而家甘既價就真
係覺得太貴啦，係...雖然而家係低息，不過你供一層樓起
碼講緊20－30年(當然你有實力就另計),就係因為息低，好
多人都會比5%樓價就上車，但低息唔會係永久既，加上政府
政策係2年內賣走層樓就要比15％稅(實際唔記得，只知係2年
內會再細分，如12個月後就只交10%稅等，詳細自己去查啦),
即是而家買左都唔可以即賣，所以升都唔會有人賣.
而對抗通脹，通常都係要用加息呢個方法. 而我好相信加薪幅度
一定係追唔上通脹，所以當供應多返，加息等因素，當D人冇能力
再afford去供樓買樓時，樓價就會跌.

雖然我覺得之後2年樓價都會升,點解而家唔買，因為我冇實力羅。
當我而家買左、年內會升，不過就要比稅, 而要買大D既樓，樓價就貴，
甘供款自然會多, 如果樓價跌，而急用錢，你賣樓時就要自己比差價, 所
以而家都係諗住儲多D首期等到時跌再入市, 樓價唔會只升不跌，一層樓
可以升一百萬，都有機會跌一百萬，當可以比30-50%首期時，你既供款
相對就少返，係2－3年後可能利息高左，不過你可以計下首期多左就一定
供款少左羅.

我就覺得要計供樓外都重要計計供樓後可以儲到幾多錢, 要諗退休時點呢.
靠政府，靠強積金, 算把啦......，果6000蚊到你退休時，都係比左bank
既基金經理架啦.

所以我都係諗住呢2－3年租樓住，多餘錢都係買住股票先.就算到時樓價唔大趺，
當佢只回返今年個價, 但起碼我首期多左，到時供樓之餘都仲可儲下錢. 我就較保守，
供樓息口我就會用3％，4％ 及 5%去計計自己既付擔能力，即所謂既壓力測試.

不過如果你睇中好喜歡一個單位而係自住，計過加息後供樓都冇問題，甘都可以買，
因為你自住，樓價下跌都與你無關，因係自住你都唔會賣啦.

唔好意思，寫得好亂，不過呢個都只係我自己既諗法, 同大家分享下...