畫出彩虹 ?

skenstudio · 發表於 2009-8-20 23:40

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樓市撈底王馬榮成去年底以七千六百萬CASH買入山頂超級豪宅倚巒, 短短半年光景現估值暴升逾倍至一億六千五百萬元

漫畫家馬榮成，去年底在風高浪急的金融海嘯下，一炮過賤買山頂超級豪宅倚巒，呎價二萬二千八百元，一顯其藝高人膽大作風。事隔半年，在各國寬鬆貨幣政策下，熱錢湧港，豪宅炒賣氣氛熾烈，倚巒呎價極速反彈，馬榮成一鋪勁賺逾倍，獲封為「撈底王」。
四十八歲的馬榮成，由一名油塘徙置區出身，初中未畢業的窮小子，進身漫畫界天王，再直踩山頂，與超級富豪為鄰，絕對是獅子山下的傳奇故事。
馬榮成少年得志，二十出頭已憑《中華英雄》，成為全港身價最高的漫畫家，其後的《風雲》，更為他帶來億萬財富。他把從本業賺到的資本投到最傳統的「磚頭」上；並把收集豪宅為興趣，有如他的寫字樓內的「 Figure」；單是手上物業，市值超過七億元，而且全部零按揭。
本週日，馬榮成於新屋倚巒大宅內，接受本刊專訪，揭開傳奇背後，一套化繁為簡的致勝之道。

由新地發展的山頂施勳道豪宅倚巒，擁有兩項亞洲紀錄，包括最貴街道及最高成交呎價，成為超級富豪的身份象徵。馬榮成的單位，單是管理費每月就要萬二；週日中午，一身黑白便服的馬榮成，赤腳挨在倚巒客廳偌大的梳化上，笑着品評這間亞洲超級豪宅，身後的落地玻璃外，是維港兩旁的港九全景。由簽約、交樓到遷入，前後不到三個月。「一定要住吓，先知道間屋嘅優劣。」馬榮成笑說。
去年十一月，馬榮成以七千六百萬現金，兼兩個月超短成交期，即睇即買，奪得心頭好。短短半年光景，市況掉頭向上，倚巒先後錄得兩宗成交，平均呎價超過四萬五千元，較馬榮成的「撈底價」每呎二萬二千八百元，足足高出逾倍。市況反彈力之強勁，連馬榮成也始料未及。「過去半年個市升得太快，一下子由谷底重回海嘯前價位，超乎想像。」手上的倚巒單位，估值暴升逾倍，至一億六千五百萬元，賬面賺近九千萬，成為馬榮成至今最得意的豪宅投資。「如果唔係，你哋都唔會來訪問我啦。」馬榮成說。

skenstudio · 發表於 2009-8-20 23:42

手持現金永無憂
回想買入倚巒當日，不少買家同樣虎視眈眈，馬榮成的王牌是「現金」。「我唔使做按揭，但人哋就要先找銀行估價、借錢，當日係星期日，最快都要一、兩日先有答覆。」去年十一月，正值海嘯最黑暗時期，銀行均收緊銀根，而大屋的前業主是做科技公司的廠家，第一手向新地購入價也要九千三百萬。馬榮成為奪取心頭好，「大拿拿」豪擲七千六百萬買樓，震驚市場。「我冇債，有咩好擔心？就算倚巒聽日跌到一蚊，對我嘅生活都冇影響，相反借咗按揭嘅，先要驚利息升跌，或者租唔出。」馬榮成表示，當時他亦鼓勵公司同事買樓。「海嘯後，樓價跌咗逾三成，但恐慌其實來自證券、基金界，我手上股票好少，所以唔驚。」
今年五月，馬榮成再以四千七百多萬現金，買入大潭雅柏苑中層單位，半年內，豪擲過億元現金入市，實力驚人。「當中部分資金係去年海嘯前，賣咗一批股票，包括盈富等，套返來嘅。」馬榮成表示自己八成資金均在樓市，最近樓價飛升，卻未有套現打算。「揸住資金唔知做乜，銀行又冇息，個市咁旺，貴賣貴買，一來一回，未必着數。」

獨愛港島區豪宅
現時，馬榮成手上物業市值逾七億元，當中大部分為一級豪宅，除倚巒外，還有布力徑獨立屋、大潭雅柏苑、大坑嘉崙臺、貝沙灣、西貢溱喬等，「收藏」豐富。「豪宅市場係世界性嘅，內地客或各國嘅基金都係買家，當中以供應量有限的港島區，升值潛力最高，有靚貨不妨揸住。」揭開他投資豪宅歷史，買賣過的大潭紅山半島、浪琴園、淺水灣道怡峰及禮頓山等，賺過逾八千五百多萬；位置通通在港島，難怪他對港島區情有獨鍾。對於揀樓，自稱非專業投資者的馬榮成，有自己一套原則。「一定要係自己鍾意，會去住嘅。」除了豪宅的地點、配套，身為漫畫家的馬榮成，特別留意從屋內窗口望出去嘅畫面，以及屋內的光線。
「倚巒最值錢係景觀，位置罕有，但長方形設計，室內光線唔夠，而且出入唔方便。最鍾意大潭雅柏苑，有對流窗兼落地玻璃，地點方便，我今次買埋雅柏苑同座樓下嘅單位，足足等咗十年，就係想第日自己住就打通做複式。」
最近司徒拔道名廈曉廬有個銀主盤拍賣，馬榮成表示曾參觀過曉廬。「咁好景觀，個廳竟然冇落地玻璃，感覺唔係好豪，泳池又唔夠大。」不過，同樣位於司徒拔道的單幢舊樓白璧，最近一度引起馬榮成興趣。「位置一流，坐擁跑馬地全景，遠眺維港，可惜已有三十五年樓齡，又冇會所，漫畫節前開價七千萬，幾日後已加價至七千八百萬，但月租大約只有十幾萬，即回報率只有約一釐，唔抵，老婆都反對。」
港島區豪宅另一吸引之處是供應少，反彈力強。「樓市有起有落，新界樓一跌就好傷，且升幅好慢，九四年買加州花園，揸咗十一年，先賺得少少。（注：賺六萬元）。」相反，於九七年以八千八百八十萬買入的布力徑獨立屋，現市值已達一億九。另外，近年名氣較大的元朗葡萄園及大埔比華利山，則因為設計古典，不合馬榮成胃口。
馬榮成強調，買樓的資金全部來自本業。今年，剛好是天下出版及《天下畫集》成立二十周年，正是這本每冊只有三十版，現為雙週刊的漫畫，為馬榮成帶來累計數億元的財富。

skenstudio · 發表於 2009-8-20 23:44

漫畫王國　黃金十年
九十年代是天下最賺錢的黃金十年。「當時《風雲》一期書銷量可達十五至十八萬冊，一年試過有逾三千萬盈利。」還有《黑豹列傳》及《倚天屠龍記》等，全部均有數萬冊銷量。「當時日本漫畫亦好旺場，包括《 IQ博士》、《美少女戰士》及《男兒當入樽》等，每星期一本，銷量由五、六萬至十幾萬，一本賣二十八元，扣除印刷成本及三成發行費，仍有十多元盈利。」馬榮成表示，高峰時期，公司每年均有過億元營業額，十分和味。「九七年金融風暴，出面都好唔掂，我哋反而冇事，仍係好興旺。」
終於，二千年開始，經濟不景以及互聯網普及，對漫畫業的影響逐漸浮現，銷量萎縮，天下的營業額，亦由高峰期下跌逾半，如今港產漫畫只剩下《風雲》及《黑豹列傳》，每期銷量分別為七萬多及一萬多本。不過，馬榮成的工作卻沒有多大變化，仍是每天專注創作及繪製《天下畫集》，即《風雲》。
為了趕稿，馬榮成經常索性在公司過夜，有時為追稿，一星期不回家更是等閒事。「搬入去倚巒近半年，我喺嗰度瞓嘅日子唔夠一個月。」在鰂魚涌華蘭中心的天下寫字樓內，馬榮成過千呎辦公室，備有浴室、摺床，以及高級影音設備，已成為另一個「家」。太太趙美鳳雖沒有參與天下運作，卻在丈夫辦公室門口置有一辦公桌，天天上班，爭取與丈夫見面。「我兩個仔女每個星期都會來公司搵我吃晚飯，見吓爸爸。」馬榮成笑說，家人均已習以為常。
九十年代，馬榮成旗下天下出版的成績，絕對可如當年玉皇圖書般，上市集資做上市公司主席。但馬榮成直言，從來沒考慮過將天下上市。「我畫嘅《風雲》係公司最賺錢嘅書，上市後，變咗唔做（畫）唔得，變相綁住自己。另外，每日要為公司做業績、寫計劃書，如果有一日唔出書，又要作狀買間印刷廠去維持業務，向股東交代。我好清楚自己一直以來最想做嘅，係畫漫畫，唔想搞到咁複雜。」馬榮成將公司維持簡單的運作，以及將心力百分百投放在《風雲》上，過去二十年確實錯失不少發展機會，但他將這套方法運用在投資上，卻仍保持頭腦清醒，除了換來可觀的回報，亦避過不少投資陷阱。

目標清晰　專注本業
去年不少富豪因買入 accumulator輸身家，馬榮成表示自己從不碰這類複雜的金融產品。「同呢樣嗰樣掛鈎的產品，我喺銀行都聽唔少，通常我會直接同對方講，你講明俾幾多釐定期利息我就得啦。」
身為公司老闆，馬榮成坦言自己最大弱點是「計數」，每次問到《風雲》銷量、成本，以至公司的營業額，都即時望向同場的胞妹，天下出版董事兼副總裁馬淑珠求救，由其代答。由在玉郎機構打工開始，每年的人工、花紅、出稿費予助理、報稅，已全由胞妹負責，一直到創辦天下，自立門戶後，公司行政及財務仍由胞妹打理，甚至投資買樓，馬榮成負責物色單位，計算息口及租值等任務，均由馬淑珠出馬，兩兄妹拍住上二十多年，感情深厚。

馬榮成簡歷
1961年：香港出生，祖籍潮陽，父親於三歲多時病逝，有兩姐一妹，童年與家人於油塘徙置區長大。
1975年：十四歲，中二輟學後，先後加入漫畫公司喜報、金漫畫、青報及新浪潮等任學徒或助理， 76年發表第一部個人作品《白日夢》。
1982年：加入玉郎集團，編繪成名作《中華英雄》，一年後已成為全港銷量最高的漫畫書。
1989年：一月，與助手崔元發於住所停車場遇刀手伏擊，馬右手被狂斬受重創。二月，約滿後即離開玉郎。同年七月，成立天下出版有限公司，出版《天下畫集》，長篇武俠漫畫——《風雲》誕生。
1991年：推出長篇漫畫《黑豹列傳》。
1993年：代理日本漫畫，翻譯為中文，先後出版《 IQ博士》､《美少女戰士》及《男兒當入樽》等。開始買入豪宅投資。
1998年：推出改編自金庸小說的《倚天屠龍記》，同年，電影《風雲》上映，成為該年票房冠軍，後更製作成電腦遊戲。同年，搬入山頂布力徑獨立屋居住。
2004年：與上海人民美術出版社合作，發行內地版《風雲》，
合作於○七年結束。
2008年：國產動畫版《風雲決》在內地上畫，票房累積超過 3,500萬人民幣。同年十一月，以筍價$7,600萬買入山頂倚巒十七號屋，被稱為「撈底王」。

馬榮成還有兩個姊姊，父親在他三、四歲時已過身，一家五口，原住在油塘徙置區，屋內只有一張「碌架床」，家姐和妹妹睡上格，他和母親睡下格。
馬榮成於油塘灣樂善堂讀完小學後，升讀九龍城中西中學，因為熱愛漫畫，中二便輟學，加入漫畫公司《喜報》任學徒，當時只有十四歲。八二年，馬榮成加入玉郎機構，因繪製《中華英雄》，一炮而紅。之後《中華英雄》的銷量一度創下一期二十二萬本的紀錄，馬榮成的風頭甚至蓋過當時的老闆黃玉郎。八七年，快將合約期滿的馬榮成，因不滿合約條款，分紅比例不清，心生離意。當時，馬榮成是全港身價最高的漫畫主筆。「一年薪酬約六百萬，分別係人工三百萬，花紅三百萬。」馬榮成回憶道。
到八八年，馬榮成首次遭受伏擊，幸僅為輕傷。至八九年一月，馬榮成與助手崔元發，在寓所停車場再遭刀手襲擊，右手被斬至幾近殘廢。幸得一部水壺般大的「大哥大」手提電話隔着。二月，馬榮成終離開玉郎機構。八九年七月，馬榮成自立門戶，成立天下出版有限公司。

提到與黃玉郎的關係，馬榮成表示，二人是行家，不時在行內聚餐及活動上見面，亦會交換各自對漫畫界發展的意見。「就算以前，我同佢只係老闆員工關係，絕對唔係師徒，加入玉郎機構時，我已獨立創作《中華英雄》。」不過，馬榮成表示，遇襲事件令他性格更加硬朗。「我當時好火，我冇得罪人，點解要斬我？更一怒之下將頭髮剪短晒，唔死得，心中有團火焰，更加有心決定搞天下。」
恩怨已成過去，九六年馬榮成迎娶女友趙美鳳時，黃玉郎亦現身婚宴，與新人合照。二十年來，事過境遷，黃玉郎經歷過十億身家的風光年代，亦捱過牢獄之災，雖仍持有上市公司耀萊（前身為玉皇朝）一成五股份，但身家已大不如前，報住的松柏新邨單位，亦是租住單位。相反馬榮成，則躍升至山頂地標豪宅倚巒。
上星期，馬榮成將倚巒單位放租，月租二十八萬，雖然樓價已飛升超過一倍，但馬榮成表示會長線持有，「我鍾意擁有它的感覺，冇諗過賣。」